东莞市工装装修设计 | 东莞写字楼特色产业园经典案例

01 痛点分析

Pain point analysis

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用地面积紧张导致工业用地土地利用率低、容积率高、成本攀升、厂房体量庞大、功能类型繁多、各类交通流线复杂。

1、产业细分：园区/片区产业不够细分，与周边区域形成同质化竞争。

2、规划布局：部分园区往往定义为特色新产业，怎么体现产业特色，现有产业空间是否能承载相应的产业生态、产业链环节、如何平衡用地成本与承载合适空间规模的企业。

3、载体设计：新的部分产业对产业载体细分领域有着特殊要求，会面临平面布局、客货流线、洁净、实验室、防震、防辐射等特殊需求。

4、产业平台：通用性的平台及产业服务已经无法满足新的细分产业，需要有更高需求。

5、运营管理：尽可能考虑产品的可分可合，产业类型及阶段性的兼容性，来满足未来运营的灵活可变。

02 演变过程

Evolution process

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1、工业上楼1.0 模式-多层厂房

业态占比：100%生产功能。容积率1.0-2.0，为2-3层多层厂房。生产要求，建造成本低，土地消耗大,成本高。

2、工业上楼2.0 模式-高层厂房

业态占比：生产研发比例1:3。容积率3.0-4.0，为8-10层的高层厂房。低楼层适用生产，高楼层仅适用研发办公，研发比例过高，导致三层以上空置现象严重。货运无明显分区，需要从首层运往其他各层，货运效率较低。

3、工业上楼3.0 模式-多首层高层厂房

业态占比：生产实验和研发比例约1:1。容积率3.0-4.0，为8-10层的高层厂房，部分设计双首层空间，垂直货运电梯分区设计提升高层厂房利用率。适应多种业态空间需求，但研发办公面积占比较高，高楼层由于大型设备进出及结构荷载限制，利用率仍然较低。

4、工业上楼4.0 模式-复合桥式高层厂房-折叠空间+多维产城形态

业态占比：生产研发比例3:1，由于环形盘道的设置，容积率4.0-6.0，主要为11-16 层高层厂房，通过垂直货运连桥的理念，使每层平台分管4 层，打造灵活多首层空间，具备高适应性、高效率的特点。

5、工业上楼5.0 模式-数字智慧未来社区，绿色低碳

围绕专业化、定制化的理念开展，打造满足单一产业链全环节需要的工业上楼产品。主要差异在于产品及运营，可通过模块化生产空间+专业化园区组件的形式，打造和培育产业经济链，积极构筑资本、园区、企业三方合作，形成便利性最大化的专业园区运营体系。

03 设计策略与思考

Strategy and Thinking

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1、生产模式：产城融合，实现高效率、多方位、全覆盖的TOD产业园社区模式。以点带面，发挥集聚效应，充分利用资源与周围功能区域紧密串联，形成闭环。园区中考虑人车分流，综合考虑生产、配套高层及消防车道和登高面的设置，形成多功能复合园区，实现社区化、花园化、模块化，打造多元化体验空间。

2、建筑设计：考虑生产工艺要求，宜将货梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等交通和辅助空间靠外墙边角布置。标准层每个生产单元内宜设置配套货梯、卫生间，满足消防疏散要求。产权分割方面考虑后期运营划分单元模块，套内建筑面积不得小于1000平米，方便多模块组合成更大的企业空间，满足企业更满足客户的多样化需求，致使园区拥有更高的得房率。柱网轴线距离宜大于8.4米，减少剪力墙数量，以利于生产线布置，综合考虑楼层净高与荷载的关系。

3、垂直交通：货梯数量、载荷参数、轿厢尺寸和货梯布局位置需合理布置，其中核心筒、卫生间及配套辅助用房优先考虑角落、短边布置，将内部空间最大限度腾挪给生产功能，建筑之间可以连接桥梁，形成多首层的垂直交通运输。

4、立面设计：为了弱化建筑体量关系，在立面设计时将首层基座关系加强，并且增加横向穿插连廊，提升园区的交通流线同时，为建筑造型增加趣味感。建筑顶部的独特造型，形成错落有致的城市天际线。考虑建设成本，可采用“窗墙体系+涂料、饰面砖”的做法。

5、多企业入驻需求：首层商业最大化利用，设置不同企业的大堂空间，独立管理；各企业对于货运空间的尺寸和荷载需求各异，考虑设置统一的中央装卸货平台，根据不同的货运条件需求，将货物由共享平台分流至其他装载参数的货梯群。

6、花园生产：多层次的立体叠台提供了最大化的园林式生产场所，把生态引入办公空间。将景观露台与屋顶花园，结合自然庭院拔风、太阳能光伏、单元式遮阳等低碳技术，打造一个高品质的生态绿色智慧园区。

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